引言富灯网配资
本周特朗普关税战升级，对中国征收关税达到145%，同时对其他75个国家实施为期90天的暂缓期，并将暂缓期的关税调降至10%。而中国针锋相对，将对美关税提升至125%，并表示如果美方继续关税游戏，中方将不予理会。
本周的资本市场也剧烈波动，美国国债被抛售，前两个交易日收益率上行30bp，美元指数也跌破100。美股方面在4月9日的暴涨之后，在4月10日仍然下跌4.31%。与此同时，中国的A股顶住压力，从周二开始反弹4.57%。
此时，地产板块表现突出，周二以来反弹接近8%，表现接近农业等反关税品种。市场上很多投资人指数，应当重视地产的“反关税”属性。原中房集团董事长孟晓苏发表言论，认为“应对美国关税战的利器是重启我国房地产市场”。戳我，了解让项目达期达产达效的管理神器
地产具备反关税属性吗？投资角度看，地产能扛起反关税、振内需大旗吗？
我们邀请了嵩山论市的专家，与您进一步探讨关税和贸易冲突中的地产行业，梳理地产行业作为反关税品种的投资与避险价值，与您一起设计未来的地产投资策略。
问答实录
①丨地产何以成为“反关税”品种：内需不可替代性
- 地产成为广义反关税品种，有三大内在特征
主持人：
特朗普对华关税加码至145%，远超贸易战1.0时期。房地产此时被市场视为广义的“反关税品种”，背后的政策逻辑如何强化？地产何以成为“反关税”品种？
地产能被认定为广义的“反关税”品种，核心来源于其内需上的三重不可替代性。
1丨地产对于内需的驱动
贸易战2.0时期，外部风险走高，对经济冲击大，只有回归内需才能稳经济。
地产上下游涉及 60 余个本土化率超 90% 的行业，如建材、家电等，天然规避关税冲击。一定程度上看，地产对于内需的驱动，也是地产最核心的价值。
自从去年四季度明确地产“止跌回稳”方向后，我们可以发现地产相关产业链，特别是家电、家装消费有了明显回升。而地产稳定，则居民资产负债表稳定，居民的消费底气也会更足。具体详见下图。
图：地产销售与家电、家装消费的趋势
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨地产对于宏观政策工具箱的支撑
从另一个角度看，整个宏观政策中，地产是不可缺少的一部分，而且牵一发动全身，同时连接货币、财政、产业政策。
而地产行业，本身也在为宏观政策工具箱做储备。相比于2018年，当前的地产政策工具迭代升级。
与 2018 年 “因城施策” 不同，当前政策转向供需双侧调节。需求端通过一线限购松绑、二套首付降至 15%、贷款利率下降刺激；供给端以闲置商品房收储和三大工程化解库存压力，形成 “经济缓冲垫”。
我们观察个人购房按揭的利率，和整体贷款的平均利率，发现2018年贸易战之后，按揭利率走高，超过平均贷款利率，直到2023年才有改善，个人按揭相比整体贷款，产生了30bp左右的利差优势，从而也推动地产行业修复。
从此我们也可以看出，地产行业承接货币政策，有助于宏观风险对冲。具体详见下图。
图：个人按揭利率与整体贷款平均利率比较
数据来源：Wind，嵩山论市
3丨地产作为财政安全阀
即使中国在逐渐摆脱“土地财政”倾向，但是目前为止土地出让收入占全国总财政收入的17%左右，很多地方政府对土地财政仍然存在依赖。
即使不考虑土地财政收入本身的问题，地方政府对房价、地价也十分重视，一定程度上地价可以视为当地资产的价格中枢，后续城投融资、潜在土地抵押都受影响。掌控投资目标，掌握建设进度，点击了解
而地产领域，有大量的更新、改造、保障工作，会牵扯大量财政投入，也是财政资金重点投向。所以地产同时兼具了财政收入来源和财政支出目标的特性。
我们观察地方政府土地出让收入和一般公共预算收入的走势，就可以明显发现，贸易战1.0时期，土地出让收入仍然在上升期，而当前地方一般预算收入吃紧，土地出让更是下行。这个时期稳定土地市场乃至于稳定地产行业，就相当于为地方财政提供安全阀。具体详见下图。
图：土地出让收入和一般预算收入增速比较
数据来源：Wind，嵩山论市
②丨地产2025的避险逻辑：相比2018的进化
- 地产2025相比于2018，避险逻辑有三重升级
主持人： 富灯网配资
2018年中美贸易战1.0，当时很多投资者也对地产寄予厚望。但是2018年A股地产板块下跌30%，整体景气度也明显走弱，政策端没有大放松，反而强调“遏制房价上涨”。那么对于2025年的贸易战2.0，地产行业的避险逻辑有哪些不同？2025年的地产比起2018年的地产，更加具备反关税、避险的特征吗？
相比于2018年贸易战1.0，2025年的地产行业，其避险和反关税逻辑有三层进化。
1丨动能对冲诉求加强
2018年贸易战1.0时期，地产行业对GDP同比增速的贡献仍然在0.6个百分点左右，对经济的推动力远强于当时的外贸出口。
然而2021年下半年之后，地产对于经济的提振作用下行，最后演变成拖累经济。而后续出口贸易在2024年触底反弹，对GDP增长形成正推动。
2025年的贸易战2.0，是在中国出口原本向上周期发动的。在2025年的时间点，地产行业仍然没有摆脱对经济的拖累。
在这种环境之下，边际上出口下行的外部冲击会更大，整个经济的重心和锚点，就更需要地产企稳。虽然经济增长不能指望地产，但是地产摆脱长期下行，为经济提供维稳动能，就具备很大的必要性。具体详见下图。
图：地产与出口对GDP同比增速的贡献（PCT）
数据来源：Wind，嵩山论市
从这个角度看，2025年贸易战2.0时期的地产，虽然不具备大幅成长的红利，但是企稳+避险的逻辑反而得到了强化。
2丨地产定位改变：放松与分化
在2018年7月的政治局会议上，中央提出“遏制房地产价格上涨”，相比于2016年930的全面收紧调控，更加严格。叠加上2018年开始的金融去杠杆，地产各类融资渠道收紧，地产信托也失去了给房企输血的能力。
而2024年9月政治局会议，明确了地产行业“止跌回稳“的定位，也释放了地产行业持续放松的政策组合拳。相比之下，2018-2019年，虽然很多地方政府放宽人才落户标准，但是对于关键的限购、限售、限价、限贷可以说得上是“严防死守”。我们统计了2018-2019年地产因城施策的情况，发现虽然很多城市有所放松落户标准，但是整体上仍然维持了收紧态势。具体详见下图。
图：2018-2019年因城施策整理（绿色为落户放松，红色为实际调控收紧）
数据来源：嵩山论市整理
而进入2022年之后，二线城市开始放松，到2024年基本上所有二线城市取消了限购。一线城市中的广州也完全取消了限购。所以从政策趋势和定位上看，2025年贸易战2.0时期的地产，想象空间更大，政策方向也与2018年迥异。
具体来看，率先放松的城市，已经在土地出让上取得了更好的收入。更好的土地出让收入，与更宽松的地产环境，形成良性循环，也加大了城市间的分化。具体详见下表。掌控投资目标，掌握建设进度，点击了解
表：重点城市2024年土地出让情况
数据来源：中指研究院富灯网配资，嵩山论市
因此，在更良性的政策环境下，贸易战2.0时期的地产避险属性和投资价值得到强化。
3丨资本流向：政策预期下的投资者选择
在2024年地产政策释放诚意之后，在2024年4月底和9月底，地产行业各引发了一大波股票行情。而市场仍然对地产政策刺激有预期，特别是关税升级之后，不少投资者寄希望于地产进一步放松，从而扩大内需。
从另一个角度，我们也可以论证当前的政策宽松预期。过往周期，政策松紧的趋势，是紧盯城镇人均可支配收入增速与新房价格增速的关系。当新房价格增速超过人均可支配收入增速，就会触发大的调控收紧，2016年的930和2018年的“遏制房地产价格上涨”，都是发生在这样的背景下。
而当前的情况，就是新房价格持续下行，但是人均可支配收入增速逐渐企稳，政策宽松预期也就进一步发酵，2024年926政治局会议的“止跌回稳”表述，也是这个趋势的体现。具体详见下图。
图：收入增速与房价增速比较，影响政策趋势
数据来源：Wind，嵩山论市
因此，自从2024年，资金逐渐流向地产板块。进入2025年之后，A股地产板块和REITs市场受到资金青睐，近期特朗普升级关税战，地产与传统农业等反关税品种都迎来一波行情修复，REITs年初至今的收益更是超过10%。说明政策预期叠加特朗普2.0不确定性之下，地产行业已经迎来了资本的流入。具体详见下图。
图：近一年来反关税指数、A股地产指数和REITs全收益指数
数据来源：Wind，嵩山论市
③丨风险与落空：政策滞后、预期疲软、内生风险
- 当然，地产”反关税“也存在风险
主持人：
去年四季度以来，嵩山论市持续看好地产行情修复，尤其在今年一季度持续跟踪小阳春。而在这个过程中，很多投资者并不认可地产的修复，也不看好地产行业2025年“止跌回稳”的趋势，甚至1-2月的地产投资销售环比趋势减弱，也成为这些朋友的论据。那么在贸易战2.0背景下，地产有没有可能重蹈2018年覆辙，最后无法达到预期呢？这中间有哪些风险？
当然，2018年贸易战1.0，A股地产公司下跌30%，港股内房股也下跌超过10%，2018年整体收紧地产行业。很多投资者也担心，贸易战2.0会重蹈2018年覆辙，地产依然会疲软。
前文我们已经强调了，贸易战2.0相比于2018年，地产避险逻辑有三重升级，地产成为广义反关税品种的三大不可替代性：内需驱动、政策工具、财政安全，也得到了强化。
当然，我们仍需要考虑贸易战2.0，关税升级之后，地产投资仍然存在的风险，以及后续地产“止跌企稳”路径中可能遇到的三大阻碍。
1丨政策落地和生效滞缓
前文我们也分析了，地产在2025年贸易战2.0背景下，政策支持逻辑会得到强化，政策工具箱仍然有备选。但是如果政策落地滞缓或者生效偏弱，也会影响地产投资的收益。
正如2021-2023年周期，虽然也有三支箭等政策的出台，但是具体落实的企业较少，实际带来的增量提升也有限。2023年7月政治局会议强调的三大工程，2024年517新政推动的降首付比例和闲置现房收储，最终落地有限，都导致了地产行情刺激后的回落。
我们具体以“降低首付比例”这一政策为例，这一政策的初衷在于推动居民加杠杆，引导居民扩表。然而实际上居民的首付比例反而在提高。
我们使用统计局地产开发资金来源中的定金及预收款和个人按揭来做测算，发现2024年517新政之后，居民实际首付比例大大提升，而同阶段的地产计划开发总投资还在持续下行。具体详见下图。
图：测算居民实际首付比例和地产开发计划总投资
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨预期疲软下，地产企稳缓慢
近期公布的央行储户调查报告显示，居民的就业和收入预期，降至了接近10年以来的最低点。而与此同时，储户对未来房价的预期虽然略有修复，但是认为未来房价会上涨的储户比例仍然不到15%。具体详见下图。
图：央行调查报告中的居民收入、就业、房价预期
数据来源：Wind，嵩山论市
疲软的预期，说明地产止跌回稳仍然会比较缓慢，房价的企稳和销售景气的修复，都不是一蹴而就的。这也影响地产在2025年贸易战2.0时期的避险价值。
3丨重点外贸城市的冲击：分化加大
贸易战2.0时期，很多对出口有所依赖的城市，在就业和居民收入上都会受到冲击。
具体我们计算了各大城市对出口的依赖度，发现金华、东莞等城市，出口金额占GDP的比例超过70%以上，后续关税冲突如果得不到妥善解决，此类城市的经济动能会明显受挫。具体详见下表。
表：重点城市GDP与进出口情况
数据来源：Wind，嵩山论市
综上所述，政策落地与生效滞缓、市场预期偏弱和外贸加剧城市分化，都可能阻碍地产修复的进程，也为地产对冲外部风险增添不确定性，可能会损害贸易战2.0时期地产反关税的“避险价值”。2025年地产止跌回稳不是一蹴而就，地产的避险价值也是在城市、企业间分化的。
④丨投资策略：三重筛选对冲逻辑
- 沙漏型策略更适合现在的方向
主持人：
那综合以上的判断，您是看好地产作为“反关税”方向的，但是您也认为地产的修复是分化的，并不能一蹴而就。根据您的理解，能否为我们设计一下2025年二季度开始，地产行业的投资策略？我们如何在一个分化的复苏中，趋利避害？
对于关税升级后的地产投资策略，主打的思路就是：分化、筛选，所以建议采用 “沙漏型” 配置策略：
上端（进攻性资产）：
核心城市资产包：北上深四代科技住宅、杭州龙区改善盘，受益于高净值客群抗通胀配置需求。
政策红利标的：国企开发商（保利、华润）及 “三大工程” 供应链（钢结构、装配式建筑企业）。
腰部（防御性配置）：
REITs 及存量平台：底层出租率高的消费基础设施REITs、贝壳（一线存量房成交占比 60%），现金流稳定性强；
下端（风险规避）：
坚决规避领域：外贸城市非核心资产（东莞松山湖工改住项目）、尚未有明显基本面改善的已违约地产公司。毕竟，地产上市公司的整体财务表现仍然很弱，这里我们通过净利润和筹资性净现金流来观察。具体详见下图。戳这里，了解明源项目管理平台
图：A股地产上市公司整体净利润和筹资性现金流情况
数据来源：Wind，嵩山论市
后续楼市角度，城市间、同一城市不同板块间的分化加大。即使是杭州这样近期景气度高的城市，远郊区域的去化周期仍然很长。具体详见下表。
表：杭州不同区库存去化情况
数据来源：中指研究院，嵩山论市
优倍网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
沪深京指数
热点资讯
推荐资讯
